コンドホテルと言えばホノルルのワイキキなどにあるタワーマンションを想像しますが、ラスベガスにも２００６年ころからいたるところで建設されました。その代表的なのがMGMホテルに連結したシグネチャータワー、不動産王として有名なドナルドトランプ前大統領の名を冠したトランプタワー、若者に人気のPalms
Place、そしてシティーセンターにあるVdara ホテルなどが挙げられます。これらは不動産バブル崩壊の洗礼を受けてことごとく値崩れを経験してきましたが、数年前から徐々に右肩上がりが続いています。コロナ感染後はさらに景気も回復して観光客数も増え続けている中、コンドホテルへの投資が注目されています。
１．観光客の増加＝ホテル稼働率の上昇＝宿泊費の値上げ：
毎月の収入は部屋の稼働率と宿泊費によって大きく異なります。ラスベガスのホテル稼動率は２０１７年〜２０２１年では88.7％、88.2％、88.9％、42.1％、６６．８％でした。新型コロナの影響で稼働率は極端に減少しましたが2022年の上半期は90％近くまで回復しており宿泊費は＄１５０前後で推移しています。この数値はあくまでもラスベガスにあるホテル全体の統計であるので、ストリップ通り沿いにある主要ホテルの稼働率と宿泊費はさらに高いことは言うまでもありません。最近の出来事としては、NHL（全米ホッケーリーグ）の新チームであるVegas
Golden Night がラスベガスを拠点として２０１７−２０１８年のシーズンからプレーしています。また、NFL（全米フットボールリーグ）のRaiders
がオークランドからラスベガスに拠点を移し２０２０年のシーズンからプレーしています。これからのラスベガスはカジノ産業だけでなくスポーツでもより多くの観光客を引き込むことが期待されてます。観光客数の増大はホテル稼働率と宿泊費の上昇につながるので収益不動産としてのコンドホテルは将来的に非常に魅力があります。
２．オーナーの介入を必要としない不動産管理：
コンドや一軒家をプロの管理業者に任せてレンタルしても、オーナーが判断しなければならない状況は多発するものです。故障、修理やテナントのルール違反などで管理業者から通知を受けるたびにオーナーは悩み、また空き家の状態が長引くと経済的に大きな打撃となるのでその間は不安な毎日となります。コンドホテルの場合はそれらの不安材料はほとんどありません。なぜならば、ホテルとして利用するので長期の空き部屋状態はありませんし、各ユニットはホテルが隅々まで細かく管理するので修理やメンテナンスなどでオーナーが直接介入することはありません。つまり“運転席の立場”から“後部座席でゆったりできる立場”に逆転するのです。
３．毎月の安定した収入：
コンドホテルの管理部から各オーナーへの宿泊費の支払いは月ごとにおこなわれます。上記１で説明したとおりホテル稼動率は９０％に達する勢いで推移しており、毎月安定した収入が期待できます。さらにホテル需要の拡大が見込まれる中、宿泊費の上昇も期待できそうです。
４．安定した利回り：
ホテルコンドが新築として売りに出されたのは２００５年後半から２００８年です。ユニットの売値は低階層の３０万ドル台から最上階の百万ドル台までありましたが、現在の売値は２０万ドル台後半からでも購入可能です。それに対して宿泊費は同じ比例で値下げされてません。つまり収入に対する初期投資の比率は現在と１０数年前では格段に違うのがお分かりいただけるかと思います。現在の利回りが新築当初と比べて高い利回りであることは一目瞭然です。もちろん、ここで言う利回りとは2０％、3０％などというハイリスクに対するハイリターンではなく、安定した３％前後であることをここに付け加えておきます。（２０22年第1四半期）
５．キャピタルゲインも視野に入れた投資：
ラスベガスの不動産は２０１２年に底値から脱して右肩上がりが始まりました。コンドホテルの現在の売値は本当の価値より低く評価されているということを良く耳にします。英語でUndervalueと称しますが、この状態は長くは続かないであろうというのが私の見解です。
以上の理由でコンドホテルが収益不動産としていかに魅力的であるかということがご理解いただけたでしょうか？
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水田“マックス”一哉
Kazuya "Max" Mizuta
CBI, CRS, GRI, ABR
ラスベガスの不動産
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